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PAS DE DROIT DE PRÉEMPTION POUR LE LOCATAIRE COMMERCIAL QUI EXPLOITE UN LOCAL À USAGE INDUSTRIEL

 14 septembre 2023 

JURIDIQUE 2 1Cass. 3ème civ. 29.06.2023 n°22-16.034 FS-B, Sté Seac c/ C.

Par un arrêt en date du 29 juin 2023, la Cour de cassation a confirmé que les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application du droit de préférence du locataire commercial même si le preneur y exerce à titre accessoire une activité de négoce. À cette occasion, la Haute Juridiction a donné une définition de la notion de locaux à usage industriel.

En l’espèce, des locaux destinés à un usage de fabrication d’agglomérés ont été donnés à bail commercial à un locataire dont l’extrait d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (extrait Kbis) mentionnait des activités de « préfabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite, planchers, murs et autres », ainsi que de « fabrication d’hourdis, blocs et pavés béton ». Une activité de négoce était également exercée à titre accessoire sur le site par le locataire. Le propriétaire a vendu le bien à un acquéreur tiers. Le locataire a assigné l’acquéreur des locaux en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice en invoquant une violation de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

La Cour de cassation a rappelé dans un premier temps que les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce institué par la loi Pinel (qui vise les locaux à usage commercial ou artisanal).

La Cour a précisé que le projet de loi initial prévoyait l’instauration d’un droit de préemption en cas de vente d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal, et que ce sont deux amendements parlementaires qui ont exclu les locaux industriels au cours des débats. L’intention du législateur d’exclure les locaux industriels est donc absolument certaine.

Elle affirme dans un second temps que « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ».

La Haute Juridiction donne ainsi, pour la première fois, une définition de la notion de local à usage industriel, calquée sur celle retenue par le Conseil d’Etat, statuant en matière fiscale (CE, 28 février 2007, n° 283441 ; CE, 13 juin 2016, n° 380490 ; CE, 3 juillet 2015, n° 369851).

La Cour de cassation a par ailleurs retenu que l’activité de négoce également exercée dans les locaux à titre accessoire ne permettait pas de considérer que ces locaux sont à usage commercial.

Cet arrêt contribue ainsi à préciser le champ d’application du droit de préférence Pinel.

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